31 五月

公寓投资选哪里?

 

如今,面对市场涛峰浪尖上的众多公寓楼盘,选择哪个区域投资?

(摘自网络)

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选样区域

 

我们选择了多伦多的五个区域作比较,每个区域的地理范围虽然不大,但有一定代表性。当然,对于一个接近700万人口的城市来说,这五个区域根本不能代表整个市场,因此本文仅仅是个人观点,管中窥豹仅供参考。

区域一:Yonge St以西/Sheppard – Finch

这个区域因为地处Yonge街地铁站北端终点,非常繁华,区域内Condo林立,是多伦多市中心以外最繁华的区域。该区域主要居民族裔包括:伊朗人、韩国人和华人。

区域二:Yonge St以东/Sheppard – Finch

虽然与上面区域仅一街之隔,但央街以东和央街以西究竟哪个区域更适合居住和投资,是很多人经常问到的问题。所以本文把这两个区域分开讨论。

区域三:市中心湖边区域,Yonge街两侧

本区域是市中心热门区域之一,两年前收集整理这个区域数据的时候由于疏忽,没有把最南边临湖的区域划进来,如今当初的数据已过期,想修改区域边界也做不到了,因此这个区域的分析结果仅供参考。

区域四:市中心多伦多大学周围区域

这个区域不用介绍了,投资大热门区域,近几年最新开盘的热门楼盘大半聚集在这里。

区域五:Scarborough Twon Centre周围区域

这个区域因为靠近世嘉堡中心商场、百年学院以及多伦多大学世嘉堡校区而聚集了很多学生租客。社区平均家庭收入6万8左右,居民中华裔大约占50%,印度裔大约占12%。

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选择标准

 

我们采集了过去三年,2016年第一季度至2019年第一季度以上五个区域的Condo交易和出租的成交价格、成交量,并且按照户型分为1卧室、1卧室+Den、2卧室、2卧室+Den四个户型,小于或大于这四种户型的单位排除在外。

然后我们对比一下指标:

– 房屋成交价格涨幅

– 租金价格涨幅

– 交易活跃度

为方便对比,我们不列出数据,仅看图表。

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对比结果

 

成交价格涨幅对比

从图中我们可以看到,市中心多伦多大学周围2+1单位涨幅最高77%,其次是Scarborough Town Centre周围的1卧房单位涨幅63%,其他涨幅超过50%的Yonge街以西Fichd到Sheppard的1+1、2卧房和2+1单位,Yong街以东1卧房,市中心湖边区域的所有户型,多大周围2卧房户型以及Scarborough Town Centre附近1+1户型。

所以从涨幅来看,如果有足够的资金,市中心多大周围2+1单位过去3年涨幅最高,如果资金不是很多,可以考虑Scarborough Town Centre周围的1卧房单位。

从整体来看,区域三也就是市中心湖边一带的涨幅比较平均,Scarborough Town Centre周围的小户型涨幅比较抢眼。

让我们分别看看这两类房型的平均成交价:

至2019年第一季度,市中心多大周围2+1单位平均成交价134万,Scarborough Town Centre周围的1卧房单位平均成交价37万7千。

租金涨幅对比

可以看出,Scarborough Town Centre周围的1卧房单位3年来的租金涨幅最高,42%。从整个社区来看,市中心湖边区域和Scarborough Town Centre周围的区域整体租金涨幅较好,而且最为稳定。其次是市中心湖边区域。

市场活跃度对比

市场活跃度主要有两个指标:交易量和交易周期。考虑到时间跨度较长,交易量较大,平均出来的交易周期可参考性较低,我们这里仅看交易量对比。

同时比较各个区域房屋交易量和出租交易量,区域三,也就是市中心湖边区域的1+1房型交易量一骑绝尘。区域四,市中心多大校区附近的出租交易量最高。这很容易理解,这个区域可能是整个加拿大周围学生和上班族的租房需求最高的区域。

综合来看,区域三,市中心湖边区域,尤其是小户型的整体表现最好;区域五,世嘉堡中心的活跃度比其他四个区域要低,当然,考虑到不同区域的人口密度,以及地理位置的区别,世嘉堡中心的整体表现也应该算不错的。

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结论

 

如果投资预算在40万以下,世嘉堡中心区域的1卧房几乎是最佳选择,无论是租金涨幅还是价格涨幅过去三年的表现都非常抢眼。唯一的缺点是流动性稍差,如果有一天想出售,销售周期可能会比较长。

如果投资预算在100万以上,而且不希望投资多套公寓单位的话,市区中心多伦多大学周围的大户型肯定是不二选择。

如果投资预算在50万到100万之间,不打算花太多心思在区域寻找、市场研究以及物业管理上的话,市中心湖边附近的公寓单位为您提供稳定回报之余,还可以会替您节约很多时间和精力。

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