6 六月

买房的痛苦和快乐

作者 王红雨



因为我是做房贷业务的,以做房贷为生,所以很多人看了我的文章觉得有趣,但却半信半疑。这个世界上公开说买房好,旗帜鲜明地劝人早买房的人非常少,而且都被骂成筛子了,例如,任志强,欧神。如果大家不嫌弃,也把我算上吧,买房好,早买更好。买房,不是一件快乐的事,所以不是很多人都能听进去劝的。租房也很好啊,不想住的时候就搬走,交租金比供房容易,不怕政府打压房价,不担心加息,既不贪婪也不恐惧,可以幸灾乐祸地看房价下跌,房东最多每年加租1.8%,稳稳的生活水平,永远站在道德制高点上痛斥炒房客;而买房其实压力是很大的:需要六位数的首付,也许要父母帮衬,要在丈母娘规定的时间内买到米数达标的房产,关心利率,关心政府的辣招,关心哪个党上台,害怕买房之前房贷政策再收紧,担心房子一买到手就跌价,担心房客毁房子拖欠租金,24小时准备接到租客的求救电话,贷款到期时给所有银行打一遍电话找宇宙最低利率,装着没看见“专家”对债务过重的警告,故意忽略学者从来不写时间的房价大跌预测,不敢看空军司令和水军都督在网上狂喷无良房东,似乎有无穷无尽的烦恼。买房的快乐,就是建立在买房的痛苦之上的;房东的快乐,就是建立在对房客的服务和感恩之上的。听我慢慢讲给大家,我看到的买房的痛苦与欢乐。

 

01 首次置业就是突破心理障碍

 

以前我们讨论过,买房其实都是为了投资,否则租房就行。投资最怕的就是买到手里之后,政府出辣招儿打压房价,利率上涨超出预算,签订了与银行的长期供款合同之后自己的工作丢了,等等担心。这些忧虑和不确定性,有少部分来自个人的性格,有大部分来自舆论和媒体,比如,专家学者的意见,报纸上公布的负债指标居高不下,非居民各省的打压政策,利率的波动,网上看空的情绪等等。我们来一一分析一下首次置业人士面临的外部干扰。

 

全世界,不仅仅是加拿大,“专家学者”基本上都是看空房地产的。他们表达自己意见的时候经常用“加拿大整体债务偏高,多伦多房价的可负担能力亮红灯,入市须谨慎。”,“美国在缩表,未来房贷利率会升高,置业者要量力而行。”每句话都政治正确,永远都是善意提醒。给大家说说我的观察吧:学历高的人排斥买房,排斥地产投资做股票和债券金融资产投资的专家排斥买房和地产投资。为啥?高学历的人普遍因学反贫。杰克高中毕业就出来做事了;肉丝一直读完博士,本科4年,研究生2.5年,博士2.5年,总计比杰克在学校多奋斗了9年。杰克高中毕业后3年买了第一套房,第6年买了第二套房,第9年买了第三套房,肉丝毕业后6万学生贷款在身上,租房住。这时候,肉丝对房地产怎么看?你让她发表对买房的意见,她能说的都是这些酸葡萄的“良心话”。房产与高学历是相互鄙视的,不是高学历的人鄙视房产,而是房产也同样鄙视高学历。选择了大器晚成,就要接受错过“早买”产生的财富效应,这个世界是公平的,不是学历高就自然而然拥有财富。理财顾问性质的财经专家们出于什么考虑贬低买房的好处,就不需要解释了。加拿大76%的财富在房地产,却偏偏有人挖错了矿,还劝别人一起加入。

 


政府为什么总是想方设法打压房价呢?因为在大都市,房子供应量总是跟不上人口流入的速度,北京上海深圳纽约多伦多,哪个不是呢?多伦多租房市场的空置率1%,说明房子不仅不够卖,还不够租。可是政府不能说出这个真相啊,批地,批准项目,建廉租房都是政府的责任,不能自己说自己无能吧,而且一旦说出真相——因房源紧张以后房价越来越高,抢着买的人会进一步推高房价,被骂的更厉害了。最廉价,最有效的抑制房价的方式就是让想买房的人再忍忍,采取的措施无非就是指X为马,说非居民抬高了房价,说炒房客抬高了房价,用大战风车来证明自己有所作为,让买房者心有余悸,幻想政府也许真的能把房价降下来,再等等看。政府让买房者再等等的目的就达到了。

 


网上各种论坛的现象可谓是一大怪:房产板块的讨论中,一大批人说股票投资比地产投资好。拜托,如果真的是这样就去金融投资板块讨论啊。买房,是有门槛的,还不低,起步要六位数的存款,比买股票高多了。在房产板块激扬文字的股票专家,是想买房吧,只是首付还不够。我经常去这样的论坛看看,内容就不看了,看看活跃度,如果很活跃,说明正在攒首付的人还很多,房价降不了。

 

拿债务和可负担能力说事儿的“新闻”很多,数据也是真实可信的,就是不完整。人均负债与收入的比例,在大城市有意义吗?首钢普通工人能负担得起西单的房价吗?永远不能吧。多伦多也一样,富人的收入各种各样,而且由于避税等因素不一定是显性的。新移民收入不在加拿大,但银行给新移民例外的房贷政策。高资产却低收入的家庭,只有国际一线城市才有,所以这些城市的负担能力指标基本是没用的。负债率高,就说明难以负担而且要违约吗?一个家庭,有年收入10万,自住房付清了,有5个投资房,总计200万投资房贷款余额,你能说这个家庭负债过重吗?显然不能,因为这些债务是租客在付。债务是有好坏之分的,不是自己税后收入偿还的债务属于好债务;没有违约风险的债务是好债务,例如,租客在还款的房贷。谈论债务水平的时候,必须考虑违约率,否则是以偏概全,不完整。

 

互联网年代,信息大爆炸,透明度虽然提高了,但我们也被噪音淹没了,反而找不到有用的信息,所以判断能力并没有提高。首次置业人士被这些高分贝的噪音包围,难以作出正确的决定。以前我的文章谈到过,自己要懂得看经济信号,不要跟随羊群。专家学者“善意”规劝你,官员们误导你,网友吓唬你,数字让你惊恐,那你自己有没有主见呢?首次置业者,买房做决定的时候是痛苦的,不是快乐的。如果你试着把上述这些信息渠道的噪音排除掉,问问已经有自己房产的长辈或朋友,感觉就会不一样。

 


02 吃苹果的快乐和种苹果树的痛苦

 

人类在独立行走之后,毛变疏、皮变薄,因此特怕剐蹭,于是就住进了山洞,洞满为患之后开始建造固定的人造空间——房地产。温暖、安全、舒适、稳定、宽敞是居住的基本要求,随着文明的发展和工业的进步,地球上大多数人都可以住在这样的人造固定空间里,当然有人是租的,有人是买的。在大都市里,拥有自己的房产并不容易,因为人世间的竞争就是生存空间的竞争,其中对人造固定生存空间的竞争是最激烈的。租房是最容易的,买房很难,拥有多套房最难。先易后难,当然是先租房,再买房,再拥有多套房。城市中竞争的胜出者,是拥有多套房产的人,奖品就是收租的权利和优越。随着收入的增加,尤其是人丁兴旺之后,很多租房的家庭都开始考虑买房,也有些家庭考虑租更宽敞的房子。这是一个岔路口,因为租房是轻松的,买房是困难的,所以这些家庭会面临买个苹果马上吃,还是买株苹果树自己种的问题。买苹果的家庭,要一辈子买下去,苹果价格可能越来越贵,收入会随着劳动能力的减弱而降低;种苹果的家庭是辛苦的,首先要攒够钱买苹果树的首付,再借钱买苹果树,买来之后还要偿还银行贷款,不断浇灌和培育苹果树,但随着时间的推移,早晚有一天可以免费吃苹果。人的左脑理性,右脑感性;左脑克制欲望,右脑贪图享受。我们每一天都生活在冲出和矛盾中,其实就是自己的左脑和右脑打架。哈利波特电影里有句著名的台词:我们面临选择的时候,不是在the right way or the wrong way 中选择,而是在the right way or the easy way 中选择。在现实生活中,现在选择the easy way的,以后走的一定是the difficult way。不信你走走试试。人这一生,是one way的旅程,有去无回,在生命临近终点时候经历the difficult way,才会发现早年选的the easy way的确是the wrong way。脑补一下,再过40年,一位75岁的老人去收另外一位75岁老人的租金,你想在75岁的时候做房东还是租客?

 

03 痛苦指数PK 投资回报

 

数字化年代,不给出具体的痛苦指数好像没有说服力。加拿大的皇家银行长期致力于买房痛苦指数研究,不仅长年坚持,而且成果显著,经常被空军司令和水军都督引用。给大家看一下这份报告的最新一期内容:多伦多有房产的家庭平均痛苦指数是66.1%,即,每月拿出收入的66.1%供房子,这是2018年第四季度的数字,比上一季度恶化了1%,比去年同期改善了0.2%,从1985年到现在这个痛苦指数的平均值是50%。从这个痛苦指数上看,多伦多人应该生活在水深火热之中。别急,买了独立屋的家庭,简直是生活在地狱,请看数字:多伦多有独立屋房产的家庭平均痛苦指数是79.1%,即,每月拿出收入的79.1%供房子,这是2018年第四季度的数字,比上一季度改善了1.5%,比去年同期改善了0.5%,从1985年到现在这个痛苦指数的平均值是57.7%。信不信由你,我信了,买房是痛苦的,买独立屋是极度痛苦的,看看你要不要租房。皇家银行的报告也有租房与买房的比较:拥有两室的CONDO 与租住两室的CONDO相比,在多伦多每月多支出$1138,这个数字再次证明买房有多么痛苦。

 

此可见,买房不仅在做出“买”的决定时是痛苦的,而且在买之后,更痛苦。其实最痛苦的是有多套房的房东,拥有投资房的开始几年,不仅要每月补交首付,贴钱养租客,还有勤勤恳恳地为租客服务。吃不了苦中苦的人,非常不适合买房。

 

地产投资的回报,通常不会体现在当期,想拿到地产投资中的现金回报,需要等很久,很久。没有耐心,或需要当期立刻看到回报的人,千万不要投资房地产,因为太让人失望。买房的痛苦加上投资回报的漫长等待,让意志薄弱的人远离买房这件痛苦的事儿。

 



买房最大的快乐是忍受了上诉所有痛苦,跑赢通胀,越活越轻松和快乐。

 

 

04 如何才能过上痛苦的生活

 

《穷查理宝典》中收录了查理芒格的十一次演讲稿,第一篇的主题就是“如何才能过上痛苦的生活”,篇幅不长,但妙趣横生,发人省醒。他在演讲中引用了卢梭的一句话“在生命没有结束之前,没有人的一生能够被称为是幸福的”。芒格确保你过上痛苦生活的处方是:爱上化学物质;嫉妒;怨恨;反复无常;不汲取别人的教训;遭遇失败之后一蹶不振;减少眼前的负担。年轻时回避了,推迟了的痛苦,真的会在生命中消失吗?如果在老年时,身体衰弱的时候要你承担这些年轻时没有承担过的痛苦,怎么办?

 


“我年轻时以为钱是世界上最重要的东西,等到老了才知道,确实如此。”——王尔德。等我们老了,会明白很多事,但那时已经无力改变。我是70后,在1998年之前根本不知道房子是可以买的,2007年在中国银行纽约分行工作的时候,听说同事中有人家里在长岛有豪宅,就去问他买房有什么秘诀,他轻快又坚决地回答“早买”。于是我就信以为真了,并且立刻行动,2007年在多伦多买了第一套房子。2008年底我和太太从纽约搬到多伦多的时候,正好赶上房地产市场最萧条的时期,我心中焦虑,后悔买早了,以做加按为名请银行做了一次估价,200731.7万“高价”买的房子,2008年底降到了31万整,于是心中暗喜,世界级的金融海啸对加拿大房价的影响也就不过如此。索罗斯的投资理论,无人知晓,甚至他自己也说不清,但他会在动手之前,先做一些实验性的交易,例如,在阻击英镑之前,用里拉做测试,一是验证自己的假设,二是试探市场的深浅,能赢多少或输多少。如果想法得到验证,干就完了,而且all in

 



结语:我们生活在一个意见冲突的世界,我们自己的左脑和右脑之间也在冲突;我们都生活在单向奔流的河流中,既没法流回来,也不能停下来思考,只能在行进中按照自己的原则做决定,每一个决定都会改变河流的方向,而这条河最后的目的地是不变的,这条河在到达终点之前,可能越来越宽,也可能越来越窄,我希望自己的的河流在到达终点时已经变得宽广,平静。我这个年龄的人,很多人都读过《新概念英语》,其中有一篇波特兰罗素的How to Grow Old,还记得里面的这段话吗?“一个人的生命应当象一条河,最初窄小,限于两岸。青春时激情澎湃,冲过岩石,投入飞瀑。渐渐地河流变宽,河岸退远,水流转趋平静,最终融入大海,无任何分界,无痛苦地放弃自我。Anindividual human existence should be like a river—-small at first, narrowlycontained within its banks, and rushing passionately past rocks and overwaterfalls. Gradually the river grows wider, the banks recede, the waters flowmore quietly, and in the end, without any visible break, they become merged inthe sea, and painlessly lose their individual being. 希望每一位读者不是在痛苦中进入老年,而是把痛苦留给自己的中青年吧。